Nepovjerenje u gospodarstvu je veliko, a tržište poslovnih nekretnina je slika u malom. Hrvatska je kao i mnoge zemlje u EU rast svog BDP-a bazirala na rastu nekretnina. Kako je balon puknuo, promjena koncepta je neupitna, ali iziskuje vremena.
Uredski prostori kao najzreliji sektor poslovnih nekretnina imao je veliki rast uz 97 % popunjenost u 2008. Trenutna stopa nepopunjenost je 15 % s tendencijom rasta. Osim grada Zagreba gotovo da nema poslovnih objekata s uredima klase A . Prosječna cijena ureda klase A je 13 eur/m2, klase B+ iznosi 10 eur/m2. Prodajne cijene su oko 2100 eur/m2. Preuzimanja uredskih objekata nije bilo od 2009. kada su obavljene uz neto yield-povrat od oko 6.5 %, sada investitori traže povrat od 9-10 %..
Industrijski sektor je najnerazvijeniji sektor poslovnih nekretnina, potencijal je velik posebno za logistiku jer modernih logističkih parkova je svega 30.000m2.
Najveće transakcije je sale-and-leaseback Konzumovih trgovina američkom fondu WP Carey za visoki prinos od oko 12%.
Cijene zakupa niskoregalnih skladišta do 6 m. visine su od 3,5-5 eur/m2, a visokoregalnih oko 6 eur/m2.
Maloprodajni prostori od ukupno 2 mil. kvadrata maloprodajnog prostora u Hrvatskoj, polovica otpada na Zagreb. Trgovački centri u Hrvatskoj su velikim djelom niskog standarda s niskokvalitetnom stranom robom. Zagreb ne treba nove trgovačke centre već polovicu postojećih centara (prva i druga generacija) treba osvježiti i napraviti novi koncept, prvenstveno na one u samom centru koji i imaju najveći potencijal: Kaptolcentar, Prebendari, Importane.
Uostalom, novi trend kojeg je kriza samo ubrzala su trgovački centri unutar urbane zone grada. Visoko kvalitetni integrirani trgovački centri na najboljm lokacijama u samim gradovima mogu pomoči oživljavanju samoga grada poštujući urbano okruženje. Kriza je odgodila svu nekontroliranu ekspanziju neitegriranih „green-field„ investicija u trgovačke centre kao npr. “West gate”. Europa se okrenula svom tipu centara, drugačijem nego u Americi.
Hotelska i turistička industrija
Tržište je obilježilo veliko preuzimanje Jadranskih luksuznih hotela (Excelsior, Bellevue,Palace,Kompas) u Dubrovniku u vlasništvu Gorana Štroka od strane Lukšić grupe. O visini transakciji se dosta špekulirao, ali najbliže istini da je preuzimanje prošlo za simboličnu 1 kunu uz milijunski otpis potraživanja same Hypo banke koja je kreditirala Štrokove hotele.
Snažan investicijski ciklus na jadranskoj obali zasigurno će dati neiskorištene turističke zone i donošenje zakona koji će omogućiti etažiranje nekretnine unutar samih zona.
Prognoze:
Investicijski ciklus će biti usporen zbog visoke cijena kapitala kao i zahtjeva banaka za većim učešćem investitora. Same banke su zaokupljene i uvučene u problem stanogradnje, preko 50% novca kojeg su plasirale je kod zaduženog građanstva.
Ono što je hrvatska specifičnost da su bankari tzv „rizik-prinos“ koji je s komitentima potpisan dugoročno na 20 i više godina prebacile na njih jer su u međuvremenu se „kockali „ na kratkoročnim transakcijama, kriza ih je zaskočila i oba rizika: valutni i kamatni rizik, prebacila su na komitente, što je pravno upitno.
Banke su forsirale rast cijena nekretnina, a danas su glavni kočničari pada. Bilance hrvatskih banaka su prenapuhane i nerealne jer knjiže cijene nekretnina visoko, moguće je da Credo-banka koja je otišla u stečaj, neće biti jedina.
Druga hrvatska specifičnost nije korupcija, nego prevelik broj tvrtki i zaposlenika koji ovise o državi i javnom sektoru. Velik je pritisak na političare koji su stalno u napasti jer imaju veliku moć koju ne žele ispustiti.
Krize će biti permanentne jer su uzroci puno dublji, ako makroekonomiju spustimo na mikroekonomiju, dolazimo do mikrosvijeta, a to je obitelj koja je danas napadnuta i najugroženija. Mirovinski sustav solidarnosti je pred kolapsom. Danas se nitko ne ženi prije 32. godine, mladi parovi u Europi nemaju sredstva kupiti nekretninu, zarađuju polovicu od onoga što se zarađivalo prije 30-tak godina prvenstveno zbog poreznih davanja koja su od tada povećani za 30-50 %. Ne može se biti socijalna država i istovremeno razvijat gospodarstvo.
Nema laganih rješenja ni za Hrvatsku niti za Europu. Kvar je u Kršćanskom zapadu, kriza je stvorena na dugu, a dug više nije održiv jer ga ne podržava sustav, koji samo troši ono što istok-Azija proizvede.
Žarko Kovačić, dipl.ing.
Napomena : Za članove CISEx-a odobravamo popust od 75% na sve usluge društva Ilirika nekretnine; savjetovanje, zakup/prodaja, procjena nekretnina.
Kontakt: Žarko Kovačić, direktor
Ilirika nekretnine doo, Radnička 39, Zagreb
Zarko.Kovacic@ilirika.hr ; m.091/4870-420
Registrirani članovi udruge CISEx na ovom mjestu vide PREMIUM sadržaj namijenjen samo njima. Ako ste član udruge logirajte se kako biste mogli vidjeti sadržaj. Ako niste član udruge, a htjeli biste to postati upoznajte se s našom udrugom i uslugama koje ona nudi svojim članovima i pošaljite nam popunjenu pristupnicu.
